【江戸川区版】

不動産相続マニュアル　
基礎知識と手続きの
流れとコツ

1.初めての不動産相続で
知っておきたい基礎知識

1-1.相続分を決める方法

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

1-2.不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

1-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

2.不動産相続の手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

2-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

2-2.不動産相続で使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

3.不動産相続の流れ
と必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士等）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

3-1.「できるだけ速やかに行っておくこと」

3-2.「相続を知った日から3ヵ月以内にする手続き」

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

3-3.「4ヵ月以内にする手続き」

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。
こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-4.「10ヵ月以内にする手続き」

3-5.「1年以内にする手続き」

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

3-6.「3年以内にする手続き」

10．相続登記（弁護士、司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日に義務化されました。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケースなど

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

一般的に、司法書士に依頼するケースが多いです。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

4.「相続」に関するデータと分析

4-1.東京都の相続遺産の内訳

東京都での親から自身が相続した財産の内訳は「不動産」が57.0％と最も多く、次いで「現金」が29.4％となっています。
「不動産」での相続が半分以上を占める結果となっており、この数値は日本全体、関東地方と比較しても圧倒的に高い割合です。

また、東京都における相続不動産の活用方法で最も多いのは「ご自身が居住」で25.6％となりました。
「売却した」と回答した人は15.9％となり、この数値は全国的に見ても高い水準となっています。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【東京都の特徴】

4-2.データから見た「相続を受ける人」の分析

4-3.「相続を受ける人」が選んだ相談先

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

5.江戸川区で相続した不動産
を上手に売却するコツ

5-1.江戸川区の不動産売却相場と概況

江戸川区の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　江戸川区の不動産の売却相場　種類別】

• 江戸川区の不動産相場の概況

江戸川区における2024年の不動産市場は過去2年（2022年・2023年）と比較しても大きな値崩れは見られず、需要は堅調に推移しています。
特に土地需要は高まっており、売却価格も2023年から2024年にかけて1,000万円近く上昇しています。

土地需要が高まっている理由として、都心までのアクセスが良く通勤・通学に適している点はもちろん、都内23区の中でも地価が比較的に安価であることが挙げられます。

実際に2025年の地価公示を見ると、江戸川区の㎡単価は41万3,200円となっており、隣接する江東区（59万3,600円）、墨田区（54万300円）と比較して10万円以上も安い価格です。
そのため、「都内に住みたいけどなるべく費用を抑えて家を建てたい」と考えている人にとって江戸川区は人気があります。

また、江戸川区では現在「篠崎町」で大規模な区画整理が進行し、インフラ整備や密集住宅地の再編が行われ、快適性を備えた住宅地が形成される予定です。
そのため、2025年以降も江戸川区全域、特に篠崎町における土地需要はより高まっていくでしょう。

参考：財務局｜令和7年　地価公示（東京都分）の概要

参考：千葉県庁　県土整備部用地課｜令和７年地価公示に基づく地価動向について《千葉県》

参考：江戸川区役所 都市開発部都市計画課｜「篠崎駅西部地区地区計画」計画書

5-2.江戸川区で相続した不動産を上手に売却するコツ

5-3.江戸川区の相続事例集

江戸川区の相続事例についてご紹介いたします。

6.不動産相続に必要な書類
の詳細と入手場所一覧

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

6-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

6-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

7.江戸川区での不動産相続に必要な書類の入手先住所・連絡先

8.江戸川区で相続をする際にサポートしてくれる公的機関・士業

8-1.無料で相談できる公的機関・準公的機関

8-2.士業

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

江戸川区で相続の際に相談できる士業について、詳しくは以下のページをご覧ください。（外部サイトに移動します）
【江戸川区版】相続に強いおすすめ専門家一覧と相談する専門家の選び方