【江戸川区版】
相続した再建築不可物件
に関する
悩みを
解決した事例
江戸川区における「相続した再建築不可物件に関する悩みを解決」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
- トップページ
- 【江戸川区版】相続した再建築不可物件に関する悩みを解決した事例
1.江戸川区にお住まいの
N様が
「相続した再建築
不可物件を
無事に
手放せた事例」
お客様の相談内容
- 売却物件 概要
| 所在地 | 江戸川区平井 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 68.20㎡ | 土地面積 | 81.43㎡ |
| 築年数 | 42年 | 成約価格 | 1,000万円 |
| 間取り | 3DK | その他 | ― |
- 相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は江戸川区にお住まいの40代N様です。
お父様がお亡くなりになり、江戸川区内のご実家を相続されました。
N様ご自身はすでに別の場所で生活されており、ご実家に住む予定はありません。
建物は築40年以上経過しており老朽化も進んでいたため、管理の手間や将来的なリスクを考慮し、売却することを決意されました。
しかし、ご実家は路地状敷地にあり、間口も狭く土地の状態も良いとはいえません。
不動産に関する知識がないため、まずは信頼できる地元の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
老朽化した実家を売却したい。
不動産会社の探し方・選び方
N様は江戸川区にある不動産会社に相談することに決めました。
その際に下記の2点を重視しました。
- 買い手が付きづらい物件でも取り扱ってくれそう
- 知識や実績が豊富で柔軟な売却提案をしてくれそう
複数の不動産会社に問合せた結果、重視した点に加えて最も親身に対応してくれたハローホームに相談することにしました。
N様の「トラブル・課題」の解決方法
N様のご実家について調べた結果、「再建築不可物件」であることが判明いたしました。
N様から「再建築不可物件とはどんなものですか？」とご質問がありましたのでお答えいたしました。
1.「再建築不可物件」とは
「再建築不可物件」とは建築基準法により、「接道義務」を満たしておらず、新しく家を建てることができない土地のことです。
具体的には以下のケースが該当します。
- 家の敷地に接している道の幅が4m未満
- 道に接している敷地部分の道幅が2ｍ未満
2.「結果」
このままの状態では買い手が見つからないと判断した弊社は「買取」を提案しました。
買取は不動産会社が直接買い取ることで売却価格は市場相場よりも安くはなりますが、迅速に売却でき、現金化できるというメリットがあります。
「こんな状態の物件でも売れるのか？」と不安を抱えていたN様は、弊社の提案にご納得されました。
その後、無事に売却が完了し、精神的な負担から解放されたと非常に満足されていました。
2.江戸川区にお住まいの
K様が
「相続した再建築
不可物件を
スムーズに
売却できた事例」
お客様の相談内容
- 売却物件 概要
| 所在地 | 江戸川区東小松川 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 72.35㎡ | 土地面積 | 93.28㎡ |
| 築年数 | 43年 | 成約価格 | ― |
| 間取り | 3LDK | その他 | ― |
- 相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は江戸川区にお住まいの50代K様です。
お母様がお亡くなりになり、江戸川区内にあるご実家を相続されました。
この土地は、K様のご先祖代々から受け継がれてきた土地であり、K様は「いつか自分の子どもにこの土地を相続させたい」と考えていました。
しかし、お子様はまだ10代と幼く、しばらくは実家を活用できる状況にはありません。
築年数も古く、空き家として放置するのは望ましくないと感じたため、いったん何らかの形で活用できないかと考え、地元の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した不動産を子どもに相続させるまで活用したい。
不動産会社の探し方・選び方
K様は相続した不動産について知見がありそうな近くの不動産会社に相談することに決めました。
複数の不動産会社のホームページを比較し、そのなかで
- 相続不動産の専門サイトがあった
- 空き家の活用方法について詳しく記載されたページがあった
上記2点の記載があり、的確な提案をしてくれそうと感じたハローホームに相談することにしました。
K様の「トラブル・課題」の解決方法
K様のご実家を調査した結果、ご実家の敷地は接道義務を満たしていないことから「再建築不可物件」であることが判明しました。
K様はご実家を土地ごと保有する方向でお考えだったため、再建築不可物件の活用方法について説明させていただきました。
1.「再建築不可物件」の活用方法
再建築不可物件には新しく家を建てることができません。
そのため、再建築が伴わない活用方法をご紹介しました。
① リフォームして賃貸に出す
- 老朽化が進んでいてもリフォームすれば、
賃貸物件（戸建て賃貸、シェアハウスなど）として貸せる - 賃料収入が見込めるので、投資用にもなる
② そのまま自己使用する
- 自宅や、別荘・セカンドハウス代わりに使う
- 趣味のスペース（アトリエ、作業場）にする
- 事務所、教室（ピアノ教室とか）にする
③ 土地を駐車場や貸地にする
- 建て直せなくても、土地を整地して月極駐車場などに活用
- トランクルーム用地にする例もある
④ 接道義務クリアを目指して再建築可にする
- 近隣から土地を少し買い取る（セットバック・敷地延長）
→ これで2m以上接道を確保できれば、再建築可能になる場合も！ - 私道の持分問題を整理する
⑤ 売却する（現金化）
- 再建築不可専門の買取業者に買い取ってもらう
- 安くても早く現金化できるメリットあり
- 個人投資家向けに安価で売る場合もある
2.「結果」
K様は、建て替えができない再建築不可物件だったことを知らなかったそうで、少し困惑されたご様子でした。
そしてK様は、弊社の説明を聞き、「今日聞いた話を家族に伝え、相談してみる」と一度お話を持ち帰り、方向性が決まったらまた相談にご来店いただけることになりました。
3.江戸川区にお住まいの
B様が
「再建築不可物件
かどうか
知る方法を
学べた事例」
お客様の相談内容
- 売却物件 概要
| 所在地 | 江戸川区松江 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 75.10㎡ | 土地面積 | 88.42㎡ |
| 築年数 | 39年 | 成約価格 | 920万円 |
| 間取り | 4DK | その他 | ― |
- 相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は江戸川区にお住まいの50代B様です。
お父様が亡くなり、区内にあるご実家を相続されました。
B様ご自身は現在、同区内のマンションにお住まいで、ご実家に住む予定はありません。
そのため、売却を検討されています。
その際、相続経験があるご友人が以前に「再建築不可物件を相続した際に売却に時間がかかった」と話していたことを思い出し、「似たような形の土地だったこともあり、もしかして自分の実家もそうなのでは…？」と不安になりました。
そのため、売却相談と相続した実家は再建築不可であるかを知るために不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した実家が再建築不可物件かもしれないので、売却できるのか不安。
不動産会社の探し方・選び方
物件所在地である江戸川区内で不動産会社を探し、複数の不動産会社に問合せました。
その結果、
- 複雑な事情を抱えている不動産でも対応してくれる
- 土地家屋調査士との連携があり、専門的な調査が可能
上記2点で自身の問題解決につながると感じたハローホームに相談することに決めました。
B様の「トラブル・課題」の解決方法
B様のご実家を調査した結果、ご実家の敷地に接している道の幅が4ｍ未満だったことから再建築不可物件であると判断しました。
B様のように相続してから再建築不可物件であると判明するケースは少なくありません。
B様から「再建築不可物件であるかどうかを事前に確認する方法はありますか？」とご質問があったのでお答えしました。
1.「再建築不可物件」であるかを確認する方法
「再建築不可物件」であるかを確認するには複数の方法があります。
- 法務局での公図・地積測量図の確認
公図や測量図をもとに、物件が接している道路が公道か私道か、幅員は何mかなどを確認します。
- 市区町村の建築指導課での相談
建築指導課では、その土地が再建築できるかどうかの最終的な判断を行ってくれます。
必要であれば担当者立ち会いのもと、現地確認が行われることもあります。
- 不動産会社や専門業者による現地調査
プロの目で現地を調査し、法規制や道路付け状況なども総合的に確認してくれます。
2.「結果」
B様は売却を希望されていたこともあったので弊社は「買取」を提案しました。
B様も弊社の提案にご納得され、買取を選択し、無事に売却という形でご実家を手放すことができました。
また、「早めに専門家に相談して本当に良かった」とB様は大変満足され、今後も何かあればここに相談したいとのご感想をいただきました。
