銀行手続き・登記手続きの関係があるため、どんなに遅くても13:00にはスタートする必要があり、土日・祝日は手続きを行えません。平日の午前中にスタートして、通常は1時間～1時間30分程度で終わります。しかし、書類の不備・忘れ物などがあると、3時間以上かかることもあります。私のワースト記録は5時間、最悪のケースでは翌週に持ち越したこともありました。残代金決済後に仕事に戻りたいというお客さまが多いですが、多くの人が集まるとイレギュラーが発生しやすいため、午後の予定は空けておいて欲しいところです。なお、月末の五十日・大安・年末などは2時間かかる可能性があります。

マイホームを売却して損失が出た場合、所得税と住民税の特例を受けられることがあります。売却しても借りている住宅ローンを返済できなかった場合・売却損が出ているのに住宅ローンを組んで買い替え物件を購入している場合が該当します。例えば、年収500万円で800万円の損失が出てしまえば、売却した年に500万円・2年目に300万円を所得から差し引いてくれます。売却した年の翌年に確定申告すれば所得税が戻り、翌年の住民税は0円になります。2年目は所得200万円として所得税が課税され、翌年の住民税も200万円に対して課税されるので安くなります。詳細は税理士先生または税務署に確認してください。

不動産を売却したら、引渡日から見て、翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行ってください。自分で計算したら少しだけ損になるから確定申告しなくてもいいかな…という考えは絶対にやめましょう。税法は複雑なものですから、思わず課税される可能性も十分にあります。なお、確定申告期限中に相談すると、忙しすぎて税務署の対応がものすごく悪くなります。事前相談したり、税理士先生に確認しておくことをお勧めします。

法人ではない個人が不動産を売却するときは消費税が非課税になりますのでご安心ください。なお、法人が売却するときでも、課税されるのは建物のみで土地はどちらにしても非課税です。

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税され、5月～6月頃に納税通知書が送られてきます。1回払いもできますし、4回の分割払いも可能です。分割払いをしていたとしても、その年度の納税義務者は売主さまのままになりますから、売却した年の固定資産税・都市計画税は売主さまが全て納税してください。引渡日の当日から12月31日までの分を日割り計算し、残代金決済日 ( =引渡日 ) に精算するのが一般的です。翌年の納税通知書は買主さまに届きます。

自分で税法上の利益を計算して「利益なし」とするのは大変危険です。絶対にやめてください。特に気を付けなければいけないのは、建物の減価償却費です。建物減価償却分は利益から引けると思っている人もいますが、逆です。利益に上乗せされますから注意してください。また、購入時と売却時の領収証は全て集めてから、税務署または税理士先生に相談するようにしてください。思わぬ経費が諸費用と認められることがありますから、この点も自己判断禁止でお願いします。節税のためです。頑張ってください。

不動産売却でかかる費用は次の通りです。仲介手数料・印紙代・登記費用 ( 抵当権抹消・住所変更登記に関する登録免許税＋司法書士報酬 ) ・住宅ローン一括返済手数料・税金・その他 ( 増築登記・相続登記・測量・解体・残置物撤去費用・弁護士費用・税理士費用）

不動産売却に関する契約書「媒介契約書」には、報酬の請求時期は売買契約が成立した時点と記載されていますが、売買契約時に半金・残代金決済日に残りの半金を受領するのが一般的です。

売却活動はインターネットとポスティングを使ってお客さまを集客することにしています。場合によっては、オープンハウス開催などをやっている場合もあります。

基本的に、遠方の物件も取り扱っております。あまり遠くなると、分かりにくい部分も出てくるかもしれませんが、精いっぱい頑張ります。