【江戸川区版】相続した実家の境界や土地面積の問題を解決して売却できた事例

1.千葉県市川市にお住まいのN様が、

「隣地との境界があいまいな相続した実家を、無事売却できた事例」

1.千葉県市川市にお住まいのN様が、「隣地との境界があいまいな相続した実家を、無事売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	江戸川区北小岩	種別	一戸建て
建物面積	96.05㎡	土地面積	105.20㎡
築年数	38年	売却価格	4,780万円
間取り	4LDK	その他	境界標なし

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は千葉県市川市にお住まいの60代、N様です。
1年前にお父様が亡くなり、江戸川区北小岩にある一戸建てのご実家を相続しました。

N様はご結婚を機に市川市へ移り、現在もご家族と暮らしており、ご実家に戻る予定はないため、売却することにしました。

ところが、売却に向けて権利証や図面を整理したところ、土地の測量図が見当たりません。現地を確認しても、隣地との境目に境界標らしきものが見つからず、敷地に沿って建っているブロック塀がどちらの土地に建っているのかも分からない状態でした。
隣地の方とは面識がなく、自分から境界の話を切り出して関係がこじれないかという不安もあり、この状態のまま売りに出してよいものか判断がつきませんでした。

まずは何をすべきなのかを聞いてみようと、不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
隣地との境目がはっきりしない相続した実家。このまま売却して問題ないのか、売る前に何をしておくべきかを知りたい。

不動産会社の探し方・選び方

N様は江戸川区の不動産会社をネットで検索し、いくつかの会社のサイトを比較した中で、

江戸川区の小岩エリアで長く不動産業を営み、地域に密着した実績がある
ホームページに「不動産相続」の専門ページがあり、相続の相談事例が数多く掲載されている

これらを総合して、相続した実家の土地のことも相談できそうだと感じたハローホームに相談することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様のご相談は「境界がはっきりしない実家を、このまま売ってよいのか」という点でした。
結論として、売る事が可能です。
それにはまず、境界をはっきりさせる必要があります。そのための２つの測量についてご説明しました。

1.「現況測量」と「確定測量」

土地の測量には、大きく「現況測量」と「確定測量」の2つがあります。
それぞれの違いを整理すると、次のとおりです。

【「現況測量」と「確定測量」の違い】

比較項目	現況測量	確定測量
目的	現地の形状やおおよその面積を把握する	隣地所有者の立会いと合意により境界の位置について相互に確認する
隣地の立会い	不要	必要
手元に残る書類	現況測量図	確定測量図、筆界確認書（隣地との合意書）
費用・期間	比較的抑えられ、期間も短い	隣地との調整が必要で、費用・期間ともにかかる
売却での使われ方	参考資料として使う	買主に境界を明示して引き渡す際に用いる

つまり、「おおよその形を知りたいだけなら現況測量」「買主に境界を明示して売るなら確定測量」という整理になります。
土地の売買では、売主が買主に対して境界を明示したうえで引き渡すのが一般的です。境界が不明確なままだと、買主は建て替えや外構工事の計画を立てにくく、購入をためらったり、価格の交渉材料になったりすることがあります。

N様のように境界標が見当たらない場合は、売り出す前に確定測量を行っておくことが有力な選択肢です。

2.「結果」

N様は、土地家屋調査士に依頼し確定測量を行いました。
N様が最も不安に感じていた「自分から隣の方に切り出すこと」については、弊社が同席したうえで趣旨をご説明し、ご理解をいただきました。
隣接する3軒すべての立会いが済み、境界標の設置と筆界確認書の取り交わしが完了しました。買主に境界を明示できる状態を整えたうえで売り出したところ、4,780万円でのご成約となりました。

N様からは「隣の方にどう切り出すかが一番の不安でしたが、間に入っていただけて本当に助かりました。境界をはっきりさせてから売れたので、引き渡した後のことも心配せずに済みます」とお言葉をいただきました。

2.江戸川区にお住まいのT様が、
「隣家の越境した土地を整理し、相続した実家を売却できた事例」

2.江戸川区にお住まいのT様が、「隣家の越境した土地を整理し、相続した実家を売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	江戸川区一之江	種別	一戸建て
建物面積	88.60㎡	土地面積	92.75㎡
築年数	41年	売却価格	3,880万円
間取り	4LDK	その他	隣地からの越境あり

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は江戸川区にお住まいの50代、T様です。
半年前にお母様が亡くなり、江戸川区一之江にあるご実家を相続しました。
T様は同じ江戸川区内にご自身の持ち家があり、ご実家に住む予定はないため、売却を考えるようになりました。

売却の準備を進めるなかで、T様は隣地との境界が気になり始めました。ご実家と隣家の間にはブロック塀がありますが、それがどちらの敷地に建っているのか、お母様から聞いた記憶がありません。隣家の庭木の枝も、敷地内の上空にまで伸びていました。

このまま売って買主と隣家の間でもめてしまっては困ります。T様は不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
隣家との境界があいまいで、庭木が越境している相続した実家。ご近所との関係を壊さず、かつ買主とのトラブルも避けて売却したい。

不動産会社の探し方・選び方

T様は、近隣の事情まで分かっている会社が良いと考え、江戸川区内の不動産会社をいくつか訪問した結果、

江戸川区に強く、地元企業ならではのきめ細やかなネットワークがある
「高い透明性と迅速、丁寧な対応」を掲げている

上記2点で、隣家との間に入ってもらえそうだと感じたハローホームに相談することを決めました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

専門家が確認したところ、隣家のブロック塀がご実家の敷地内に数センチ越境していることが判明しました。
越境は、必ずしも撤去してもらわなければ売れないというものではありません。対処法には２つの選択肢があり、それぞれ隣地の方の負担も変わります。判断していただけるよう、両方をご説明しました。

1. 越境があるときの主な対処法

越境の対処法は、大きく「撤去・是正してもらう」方法と、「覚書を取り交わす」方法の2つがあります。

【越境の主な対処法】

越境物を撤去・是正してもらう
越境そのものを根本的に解消できる方法です。ただし、塀の造り直しなどには費用と工事が伴い、隣地の方の負担が大きくなります。合意が得られず、話し合いが長引くこともあります。
「越境の覚書」を取り交わす
現状はそのままにしたうえで、将来の建て替えや塀の造り直しといったタイミングで越境を解消することを、書面で約束しておく方法です。
すぐの費用負担が発生しないため隣地の方の同意を得やすく、書面の内容は買主にそのまま引き継ぐことができます。

2. 越境をそのままにして売った場合

越境を伝えないまま売却を進めた場合、次のようなことが起こり得ます。

買主の資金計画や建て替え計画に影響する
敷地の範囲がはっきりしないため、買主が住宅ローンの審査や建て替えの計画を進めにくくなることがあります。
引き渡し後に、買主と隣地の間でトラブルになる
事情を知らない買主が隣家に撤去を求め、長年の関係にひびが入ってしまうケースもあります。
売主が責任を問われる可能性がある
売主が知っていながら伝えていなかった場合、引き渡し後に契約不適合責任を問われることがあります。

越境は「伏せておく」のではなく、「書面にして買主に引き継ぐ」ことで、売主・買主・隣地のいずれにとっても分かりやすい状態になります。

3.「結果」

T様は「今すぐ壊してもらうのではなく、将来のことを書面にしておく形なら、こちらからもお願いしやすいです」と、覚書による解決をご依頼くださいました。

弊社が同席したうえで隣家の方に事情をご説明し、覚書の内容をすり合わせました。
話し合いの結果、「将来ブロック塀を建て替える際には隣地側の敷地内に収める」「越境している枝は隣地所有者の負担で剪定する」という内容で合意に至りました。

締結した覚書の内容を買主にご説明したうえで売り出し、3,880万円でご成約。
T様からは「ご近所に嫌な思いをさせずに済んで、何よりほっとしました。曖昧なままにしなくてよかったです」とお言葉をいただきました。

3.埼玉県さいたま市にお住まいのS様が、

「二つの書類で面積が違う相続した実家を、売却できた事例」

3.埼玉県さいたま市にお住まいのS様が、「二つの書類で面積が違う相続した実家を、売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	江戸川区瑞江	種別	一戸建て
建物面積	79.30㎡	土地面積	118.40㎡
築年数	44年	売却価格	4,380万円
間取り	4DK	その他	登記簿面積と古い測量図の記載面積に差

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は埼玉県さいたま市にお住まいの40代、S様です。
昨年お父様が亡くなり、江戸川区瑞江にあるご実家を相続しました。

S様は就職を機に江戸川区を離れ、現在はさいたま市でご家族と暮らしています。ご実家に戻る予定はなく、空き家のままにしておくのも心配なため、売却することにしました。

売却に向けて資料を集めたところ、古い測量図が出てきましたが、そこに記載された面積が登記簿の面積と数㎡違っていました。
「売買代金はどちらの面積で計算するのか」「引き渡した後で面積が足りないと言われ、返金を求められないか」といった不安が生まれました。

遠方からでも相談でき、面積の扱いをきちんと説明してくれる会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
登記簿面積と古い測量図の記載面積が異なる土地を、後々もめない形で売却したい。

不動産会社の探し方・選び方

S様は少し離れた場所に住んでいるため、まずはインターネットで江戸川区の不動産会社を調べ、数社に問い合わせた結果、

全国展開するフランチャイズネットワークに加盟しており、区外からの問い合わせにも対応実績が豊富
メールのほかLINEからも問い合わせができ、気軽に相談できる

上記2点で、安心して相談できそうだと感じたハローホームに相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様のご相談は「登記簿と実測で面積が違う土地を、後々もめない形で売却したい」という点でした。
土地の売買では、どちらの面積を代金の基準にするかを、契約であらかじめ決めておきます。そこで、代表的な2つの方法である「公簿売買」と「実測売買」について、まずご説明しました。

1.「公簿売買」と「実測売買」の違い

「公簿売買」は登記簿の面積を基準に代金を決める方法、「実測売買」は確定測量で測った実際の面積を基準に代金を精算する方法です。

【「公簿売買」と「実測売買」の違い】

比較項目	公簿売買	実測売買
代金の基準	登記簿の面積	測量した実際の面積
測量	確定測量は不要（ただし境界の明示は必要）	確定測量が必要
費用・期間	抑えられる	測量費用と期間がかかる
引き渡し後の精算	行わない（登記簿面積で代金が確定）	実測面積との差に応じて決済時に精算する
向いている土地	境界がはっきりしている土地	面積の差が大きい可能性がある土地

登記簿の面積は古い測量のまま残っていることがあり、実際の面積と差が出るのは珍しいことではありません。大切なのは、どちらを基準にするかを契約書にはっきり書いておくことです。

2.「あとから返金」を防ぐ契約書の書き方

S様が心配されていた「引き渡した後に返金を求められないか」という点も、契約書で防げます。
公簿売買では、「面積に差が出ても、代金の精算は行わない」と契約書に明記します。1㎡いくらで計算した代金ではないことがはっきりするため、後から面積を理由に返金を求められるリスクを抑えられます。あわせて、面積に差がある事実も、契約前に買主へ書面でお伝えします。

3.「結果」

S様からは、公簿売買での売却をご依頼くださいました。

価格は単価×面積で算出するのではなく、周辺の成約事例や建物の状態を踏まえた総額でご提示しました。

買主には、登記簿と古い測量図とで面積に差があること、代金の精算は行わない条件であることを事前にお伝えし、ご了承いただいたうえで、4,380万円でのご成約となりました。

S様からは「面積のことを書面ではっきりさせてもらえて、すっきりした気持ちで終えられました」とのお言葉をいただきました。